通州一度是外来房企打造高端住宅的试验场。然而，随着限墅令的出台，以及泰禾等激进开发商相继爆雷，通州的高端住宅市场迎来了漫长的空窗期。直到2024年5月，缦云one 才打破僵局。

次月初，项目开盘满一个月，缦云one迅速发布了一则振奋人心的消息：首次开盘销售额达到25亿元。

根据这一数据，缦云one在当时成为了一个现象级项目。有业内人士指出，项目开盘当月，北京高端住宅市场成交量同比下滑超过七成，而缦云one却走出了独立行情。

回顾历史数据，缦云one的首开业绩存在较大水分。 2024年全年，项目实际网签113套，总销售额约18.1亿元，比宣传的25亿元少了38%。

不过，在2024年的市场环境下，缦云one的表现仍然可圈可点。而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达到69868元/平方米，凭借一己之力，将通州项目的价格上限拉高了近1万元/平方米。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生及其兄弟公司珠江在通州布下的一枚重要棋子，整个项目总开发面积超过100万平方米。按照开盘时的销售速度，这个项目足以销售十年。

但自第二期开盘后，缦云one的销售明显放缓了。

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2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次取得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共推出239套房源，总销售面积约5.5万平方米，但截至目前仅网签17套，网签面积3625.17平方米，去化率仅为6.59%。

与销售业绩一同下滑的，还有不断走低的价格：

2024年，项目销售均价为69868元/平方米，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价降至66500元/平方米，网签96套，月均8套；2026年1至9月，项目销售均价进一步跌至61254元/平方米，网签44套，月均4.9套。

今年7、8、9三个月，缦云one仅网签13套。而且，其成交价格一度跌破6万元/平方米。

近期，项目甚至推出了一口价特惠房源：一套211平方米的户型，一口价1268万元，折合单价约6万元/平方米。

缦云one开盘时，总价门槛为1500万元。两年后，起步总价降至1200万元，缩水20%。

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与价格一同缩水的，还有缦云one的剩余产权年限。

1999年，珠江投资在通州注册了一家公司：北京顺开房地产开发有限公司。彼时，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民做助手。但合生系已在北京深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一个重要棋子，两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，啃下一些拿地难度高的地块，然后“转卖”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。

而北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块的5宗连片大型用地被北京顺开房地产拿下，地块整体总建筑面积约270万平方米，其中永顺东里片区可开发体量超过100万平方米，现在的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事推迟了20多年才上演。据称，期间涉及一些拆迁协议和规划变更，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下开发时间最长的两个“双子星”。

在此期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权结构也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，转变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业和市场的变化，项目的产品逻辑也发生了转变。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近些年将主力产品和资源集中到了“缦系”品牌下，该项目最终也转向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目平均户型面积超过200平方米。

随着合生旗下标杆项目霄云路8号以“缦云系”重新亮相，并在北京高端住宅市场引起轰动，通州的缦云one也从中受益。据项目公开数据，2024年上半年首开时，认购完成率为101%，回款完成率为149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，在集团总销售业绩中占比约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过了30%。

然而，随着北京高端住宅市场的整体进化，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化速度和价格逻辑，正在经历一次明显的“降级”。

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在销售速度放缓之后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在2024年给予渠道的佣金点位在3%至4%之间。而今年9月双节期间，渠道佣金点位直接跳涨，最高达到4.5%的销售政策。

这意味着，中介渠道每售出一套房子，就可以获得高达40万至100万元不等的巨额佣金。

但在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。自今年6月以来，该公司已被三次限制高消费，四次被列为被执行人。

从缦云one销售速度开始放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始欠缴税款。根据天眼查信息，近15个月内，该公司发生19项税金欠缴，合计约9057万元。

从曾经的“现金牛”到如今的大力度促销，缦云one的处境折射出合生系在高端住宅赛道上的进退两难。

一方面，缦系品牌溢价依然存在，但高端市场在政策推动下产品迭代加快，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽然能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了项目的利润空间。

缦云one不能再慢了。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。