深圳与杭州在同一天采取行动，全国主要城市的“现售制”具体执行方案已基本确定。

10月15日，深圳颁布新规，要求8月28日后出让的土地优先进行现房销售，新项目若申请预售，需单体建筑主体结构封顶，预售资金将接受全额及全过程监管，竣工备案后才发放按揭贷款（含公积金贷款），并为在途项目设立了过渡期。

杭州则明确表示，支持项目分期开发，并实施分阶段竣工备案等措施。两座城市同时发力，意味着这项改革已从“方向明确”阶段迈入“细则落地”阶段。

至此，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉这七座城市均已出台并落实了具体细则。 全国核心城市的“现房销售”执行框架已大致清晰。

这并非简单的政策叠加，而是一场从预售向现售转变的制度变革，正在核心城市率先推进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，七座城市的政策形成了密集落地的态势，标志着全国现房销售的相关改革正在有序推进。一线城市和核心二线城市率先落实的格局十分明确，具有强大的引领和示范作用。

梳理后发现，七座城市的细则在三条底线上保持高度一致：新出让土地项目若实行预售，必须主体结构封顶；预售资金需全额、全过程监管；以8月28日为时间节点，实行新老划断。

这表明，改革并非要简单取消预售，而是让预售变得更加安全和透明。不过，底线一致并不意味着路径相同，差异恰恰集中在执行层面。

在过渡期方面，武汉和杭州将期限延长至2028年底；上海则较为谨慎，明确在途项目“条件从旧、监管从新”。

在封顶认定方面，北京、武汉和深圳要求更严，需要五方验收或现场核查；上海、天津、广州和杭州则沿用上级文件的规定。

在现房定金上限方面，从北京的1%到广州、天津、杭州的5%，形成梯度，上海和深圳为3%，武汉原则上不超过5%。

在资金释放方面，武汉是唯一明确允许保函置换的城市；天津将资金点对点直接拨付至施工企业、材料供应商和农民工工资专用账户；杭州将预售定金与首付款合并管理，监管范围更广。

差异从何而来？市场基本面是重要因素。

克而瑞数据显示，2026年1-9月新建商品住宅的供求比，广州为0.67、北京0.74、深圳0.74、天津0.76、上海0.86、杭州0.88、武汉0.97；9月末库存去化周期，杭州为11个月、上海18.2个月、天津20.3个月、广州23个月、深圳23.2个月、武汉28个月、北京30.1个月。

去化压力较大的城市，普遍在过渡安排和资金释放工具上给予更大弹性。武汉的供求比为0.97、去化周期28个月，对应七座城市中最多的过渡档位和唯一的保函置换安排；杭州去化周期最短，其过渡期设置建立在市场需求相对稳定的基础上。土地出让收入和房企现金流的双重考量，则决定了土地款缴付期限的松紧程度。

克而瑞发文指出，“828新政”的方向是一致的，但七座城市的实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在于是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。差异本身即是信息：它既标出了政策弹性空间的边界，也反映出各城市市场压力与风险承受力的分化。

业内分析认为，继全国七个城市发布实施意见后，强二线和省会城市预计会陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。第四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间。

本文来自微信公众号“乐居财经”，作者：李兰，36氪经授权发布。如需获取更多市场动态，可访问九游网站。